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您好，目前房山大学城板块广阳郡9号189平五居三卫改善一套，无房贷，海淀花园桥三虎桥南路25号院49.9平米小两居室，为孩子上学买的学区房，在海淀属于中等偏上学区，有房贷，丰台龙湖九里宸曦98平三居两卫，有房贷，大兴孙村商铺一套，无房贷不好出租，现在从资产保值增值来看想进行调整，但是现在下跌趋势明显，出手跌价太多，犹豫中，不知道是否是调整好时机？爱人想把这些全部调整成2套海淀，更看好海淀，但具体买哪里没有明确想法，就是觉得北京还是应该持有两套，
眼前住宿主要是跟随孩子上学走， 因为想离孩子学校近些，所以能接受租房跟着孩子上学走。 也不知道这样想对不对，因为每次找房子搬家还是比较折腾，还是说附近买一套自住，孩子上学交通上去送她这样（小学低年级和高年级分开的，初中高中暂未知），是跟着孩子的学校走一直租房到高考？然后考虑吧养老问题，还是说住自己的房子，去折腾交通宋孩子上学，如变成两套海淀房产，建议怎么调整呢？买哪里能达到优质资产目的，想听听您的建议，都说房产有泡沫，心里也没底，迷茫中。
A:回答:您好，首先你描述的现持有房产是需要全部脱手的，请参考星球精华栏文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘，关于调整的时机，现在市场的分化已经非常明显了，房价上涨是局部的，并不会大面积普涨，也就是说即便是出现局部上涨的行情，三四线区域缺乏稀缺性的房子也很难再回到原来的水平，继续持有寻找高点出货可能并不是一个明智的选择，会错过好位置好盘低价进货的时机，当房价全面下跌时，核心地段不是不涨了，而是受市场情绪影响涨的慢了，所以才会出现回调横盘的现象， 网上部分以点概面的言论，当作娱乐信息看看就行了，北京好位置的稀缺项目不存在任何价值风险，
A:回答:您好，首先中介向你传递的信息是不能全部作为参考依据的，作为中介方无论房子好与坏只有价低才更容易成交，唯一的区别是客源稀少的板块中介可能会直接向你表明需要降价才可成交，这种信息是事实，但在哪个阶段成交是由你来把控的，本身淡季加上区域并不是热点商圈量价自然没有优势，反之在市场逐渐回暖的时期挂牌出售，无论是热门商圈还是外溢冷门板块买家的心理预期都会有所提高，不同的是热门商圈稀缺楼盘原来房主可以让价50万，一旦市场回暖可能这个价格就收回了，并且不排除会存在进一步跳价的可能，
而冷门板块卖家的态度也会随着市场逐渐升温由弱变强，对应的买家会受到市场突然变暖的恐慌而提高心理预期，淡季要议价50万会变为到30万或者20万，在这个时期选择出货价格要比淡季会高一些，包括付款条件，整个签约的效率，这是市场变化买卖双方博弈的必然结果，后沙峪作为望京的外溢在市场彻底回暖是不愁出货的，但你是在刚需地段持有的大户型，会存在流动慢的现象，但也不是完全卖不出去，市场变暖各个条件都会好一些！关于出货的节点您可以参考星球精华栏会员文章03#置换实操论,抄底与逃顶，祝顺利！
Q:提问:您好，想请帮忙分析一下我们的情况哈，1基本情况：双方通勤一个在安贞桥，另一个在北七家未来科学城，现有一套西三环紫竹桥58平全南向大一居室（88年楼龄，8层电梯楼，可改两居室）&一套南五环68平金华园南北小两居室（95年楼龄，3层，有电梯，该房子因老人不太同意，所以出的阻力较大），家有孩子27年上小学。近期有置换的想法，手上现金400。希望兼顾自住+通勤+学区（学区不能弱于海淀实验北洼路小学）+保值，预计未来这套房子会长期持有9年左右。2现状需求和关注点，之前按照两套房子都不出的思路，预算750关注了紫竹桥（车道沟南里小区，小三居），
双榆树（满庭芳园，双榆树南里，两居）， 万柳东（小南庄小两居）和世纪城（烟树园和晨月园，小两居室，远大园六区东西向小三居）几个片区。但是近期有人强烈建议我们置换掉紫竹桥58平加预算到1000万，这样房产保值和居住能有更加明显的提升，并且把清河片区（海淀实验二小）纳入选筹范围。想请您结合我们的预算和需求情况帮忙分析一下板块和小区情况，万分感谢！手上持有的两套房子是否是出仓时机？结合目前需求，是否是买房时机？资产如何优化比较合适，是否建议加预算置换更好的房子？如果选择清河，肯定对于居住和通勤是有提升的，但是之前认为清河学区很一般，把清河纳入选筹范围是否能够满足我们对于学区的要求？
A:回答:您好，1、按照您描述的条件，把预算增加到1000，选筹地点从海淀南移到海淀北，此策比750万选筹更优，一是紫竹桥一居没有再持的必要，留下来只能压缩您买入的资源，品质必然降级，户型面积也会被压缩，您描述的那几个位置，只能说保值流动尚可，但空间效率都低，现在的市场并不是只要占到地段资源都具备上涨空间，房地产的价值是由地段、楼盘、户型三项资源组成，地段是最重要的，这个基础之上占有的越多价值越大，只占到地段资源的项目缺乏稀缺性，过了高速增量阶段这部分盘的行情会停滞， 只有等具备稀缺性的项目破顶继续往上走，价格差拉的更大，尾盘才会有好的表现，所以这些盘中短期过渡可以起到保值及流动的作用，但作为投资效率很低。
2、关于时机请参阅星球精华栏会员文章03#置换实操论,抄底与逃顶。3、西红门的金华园应该也要置换，效率最高的是打包成一套，以投资+居住兼顾学区来选筹，如有一些困难，至少要将这套房子单独做升级，金华园小区太老了，大兴这种区域有很多留白，将来的新建商品房和保障房项目会把这种城外的老房子慢慢淹没掉，时间越长价值越弱，或者说如果两套只能卖一套的情况下，应该把紫竹桥的留下把这套卖掉，尽快去参阅星球精华栏文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘；
Q:提问:目前在公主坟柳林馆有一个84平小三居，老大翠小三年级，老二不到一岁。这个小区在翠小划片内算管理不错的家属院，地理位置很好，工作生活都很方便，但是房子在六楼没有电梯。22年为了老大上小学买的。考虑置换附近大三居或者四居，总金额控制在1500以内，有如下这些选择。 1.半壁店新房，应该可以买到140平的门槛房。虽然这是离家庭主要生活区最近的新盘，但是这个位置学区属性弱，周边界面差，担心就去二手市场后不保值。2.颐源居三期板楼三居。这个小区算是翠微小学学区范围内唯一的次新，但是房龄也20多年了，价格贵。
小区是开放式小区，很大，管理一般，算不上改善小区。 3.四季青八里庄片区次新。蓝靛厂南路沿线到西四环之间的这个片区有不少2000年之后的次新改善低密洋房，例如美丽经典园美丽园颐慧佳园绿波漫板玫瑰御园玲珑花园等等。这个片区周围环境好公园密集，但是缺商业，生活便利程度南不及翠微片区，北不及世纪城。和颐源居类似，也担心房龄超过二十年的房子，我再持有10年左右不好出。4.世纪城的带电梯板楼。 4.丰台六里桥保利百合或者益丰苑。 5.紫金长安也在考虑范围内，但是应该会超预算。兼顾职住学及保值增值，我该从哪些角度来做最后的选择呢？
A:回答:首先从价格端1500以内，在方向上靠近南侧，也就是柳林馆往南要往东移，最理想的位置是移到西城区，如广安门马连道，西部的产业大部分都集中在海淀，南侧的除了丽泽比较密以外其他板块都太散了，产业密度决定了将来房价的上限，1500作为改善的预算，不在地段上占有产业密度的优势，会影响将来房价的海拔，中短期还会存在流动风险及不保值的可能，因此六里桥的保利百合益丰苑虽然价值尚可，但1500买这个位置属于资源错配了。其次靠近北部，最优的选筹方向是由北往南和由东往西，也就是最北侧的世纪城可选，再往南蓝靛厂路到四环之间也可选，往南别过玲珑路往西别过四环，
不是说田村位置比较差， 而是1500单纯为了品质或者面积买这个板块有点亏了，或者说是稀缺性太单一了，北京品质次新的稀缺性，尤其是140平往上的户型主要体现在四环内，出了四环这种产品就没那么稀缺了，没有产业密度基础，往后的成长性及将来的上限都会打折。至于你提到的四季青缺乏商业问题大可不必担心，这个位置并没有脱离10分钟生活圈，四季青、世纪城、万柳三个板块有直接的关联性，海淀的核心区是中关村一带，向北延伸到上地西二旗，万柳世纪城是紧靠着中关村的纯居住板块，从板块到楼盘都具备稀缺性， 四季青位置更靠西南一些，
也可以理解为万柳世纪城的分流区，而靠着昆玉河的西侧，蓝靛厂路到西四环之间整体密度都很低，大部分都是限高的板楼社区，加上不可复制的生态资源，从地理位置不但是万柳世纪城的分流区域，也可以称得上西城西部的外溢区域，也就是说四季青的房价一是本地的自身属性优势，二是万柳世纪城的价格关联性，在整个海淀次新盘扎堆的纯居住板块一共也没多少个，楼盘户型两项资源稀缺依然具备很好的成长性，在预算范围内可以挑选最好的楼盘最好的户型。建议你参与额星球精华栏文章01#北京楼市的十年主流预判，祝顺利！
Q:提问:京总您好，最近一直在学习您星球的文章，打开了自己的思路，但现在的情况还是该如何选择更好，望指点一二。家庭情况是，两人分别在东二环和亦庄上班。目前有两套房，一套是东坝的两居保障房福润四季已出手，另有一套在慧忠里老破小，准备出手后置换改善三居，预算在1000左右。现在的问题是慧忠里的价格比自己三年前入手的价格少60万，不知是否继续亏钱出手； 亚运村附近看完后都是2000年的塔楼，户型没有太好的，保利金泉的好三居又超预算了，两居又户型太差；拓展看了奥森板块的万科星园，上元君庭和林奥嘉园，或持现300万，租房等待时机，有点乱，还望京总指点。
A:回答:您好，1、已经变现了一套，如果保留慧忠里等价格回调后再脱手，会面临比慧忠里资源更好的盘也会上涨，慧忠里价格反弹，就意味着比慧忠里好的项目也会反弹，到时候你手里300的购买力就下降了，慧忠里价格上涨从周期上是会延后的，从楼盘本身及商圈属性都属于二线，也就是说在这之前一线楼盘可能已经跃升了，假如回调10%，二线区域小面积与一线%差额会很大。现在去入手好的项目，可能会涉及到亏这60，但会占到大盘上涨前抄底的便宜，并且还有面积大的便宜，这是方向性的问题。
2、从效率上如果留在原区域要把户型压缩成两居，目标楼盘移到融域嘉园、京师园和上林世家上，这三个盘才符合跃升条件，参考星球精华栏会员文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图，按照上面的策略是要选这种项目，你描述的那几个项目各项资源都没有稀缺性，因为奥森和亚运村有流量资源，所以区域一旦有量也能跟着跑但不会特别明显，留在原区域侧重于效率可能就住不了了，只能投与住分开换区换盘，关于置换的方向建议尽快参考星球内会员文章03#置换实操论，抄底与逃顶。祝顺利！
